L'observatoire CLAMEUR (acronyme de Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux), a communiqué ses résultats semestriels au 30 mai 2017. Alors que l'activité reste tout de même soutenue, l'évolution des loyers de marché est hésitante, sur l'ensemble du marché locatif privé de la Métropole. Après avoir reculé de 1,1% en 2015, les loyers ont augmenté de 1,0% en 2016 : et sur les cinq premiers mois de 2017, ils reculent de 0,5% en glissement annuel, alors que le rythme de l'inflation est estimé par l'INSEE à fin avril 2017, sur 12 mois à 1,2%.
Une évolution des loyers différente selon la taille des logements
L'année 2017 a commencé sur une stabilisation des loyers (0,0 % à fin février, en glissement annuel), et alors que les loyers se redressent habituellement avec l'arrivée du printemps, le mouvement de baisse a repris (-0,5% à fin mai, en glissement annuel). L'évolution récente des loyers reste toutefois très différente selon la taille des logements :
les loyers des « studios et 1 pièce » (21,7% du marché) augmentent doucement (et moins que l'inflation) : +0,5% en glissement annuel ;
en revanche, les loyers des autres logements reculent : avec -0,8% pour les « 2 pièces » (34% du marché), -1% pour les « 3 pièces » (26,8% du marché), -0,9% pour les « 4 pièces » (11,9% du marché) et -1,4% pour les « 5 pièces et plus » (5,6% du marché).
La baisse des loyers est constatée partout sur le territoire
Le mouvement de ralentissement des loyers de marché et la baisse constatée (notamment) depuis le début de l'année 2017 ne sont pas spécifiques aux seules grandes villes et à leurs agglomérations. Les évolutions se sont constatées partout sur le territoire, même sur les plus petits des marchés ruraux situés en dehors des zones d'encadrement.
La baisse des loyers de marché qui se constate dans 54,7% des villes (et EPCI) de plus de 10.000 habitants a massivement concerné des petits marchés, sans tension apparente et/ou anormale, très fréquemment situés dans l'espace rural et sur lesquels les locations nouvelles et les relocations se réalisent autour de 8 €/m² !
Selon le professeur Michel Mouillart, Professeur d'économie à l'Université Paris Ouest, le mouvement de ralentissement puis de baisse des loyers de marché trouve son origine dans les transformations économiques constatées sur tous les territoires depuis le déclenchement de la crise économique et financière internationale (montée du chômage, moindre progression voire pertes de pouvoir d'achat, remise en cause des aides personnelles au logement, …).
En ce qui concerne la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé, après s'être maintenue à haut niveau jusqu'à l'automne 2016, elle a commencé à fléchir, puis à reculer depuis le début 2017. Cependant, elle a dans toutes les régions atteint un niveau à peu près comparable à celui qui était le sien en 2011.
L'effort d'amélioration et d'entretien au plus bas depuis ces 20 dernières années
Sur un marché dont l'activité s'était pourtant ressaisie, l'effort d'amélioration et d'entretien des logements (les relocations après travaux) n'avait bénéficié que d'une légère embellie, en 2016 : 17,6% des logements reloués avaient bénéficié de gros travaux d'amélioration et d'entretien avant leur remise en location.
Depuis le début de 2017, l'effort d'amélioration et d'entretien des logements recule de nouveau : à 14,5% des relocations concernées, très en deçà de sa moyenne de longue période et surtout à son point le plus bas de ces 20 dernières années. Cette évolution vient amplifier le mouvement de dégradation constaté au cours des dernières années. Et si ce constat est inquiétant pour l'avenir (dégradation de la qualité du parc, détérioration des conditions de logement, …), il renforce une crainte : compte tenu de la dégradation de l'effort d'amélioration et d'entretien, la mise en œuvre de la loi sur la Transition Énergétique sera très difficile à réaliser, dans le parc locatif privé explique le professeur Michel Mouillart.
L'analyse des chiffres de CLAMEUR mérite cependant des nuances à ce constat, comme nous l'avons maintes fois indiqué. D'une part, la référence aux années 2009-2011 est spécieuse car l'effort d'entretien-amélioration s'est situé antérieurement sur une moyenne de 20%. Ensuite, le taux affiché ne prend en compte que les gros travaux dans les logements : restructuration, création de confort, réfection de l'électricité ou du chauffage quand il est individuel. Pas la remise en état en peintures, revêtements etc., que l'on fait couramment après une ou deux relocations. Il ne prend pas en compte les travaux de copropriété. Or le niveau de confort des logements du parc locatif privé s'est beaucoup amélioré, ce qui avait contribué à alimenter la hausse des loyers dans les années 2000. Aujourd'hui, le gros de ces travaux dans les logements est fait, et il est normal que les loyers s'assagissent. Le relais est pris désormais par les travaux collectifs, qui ont mois d'impact sur eux...
Source : CLAMEUR
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