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Copropriété : arrêter la dégradation des immeubles Le 17/2/2020
UI - Actus - 17/2/2020 - Copropriété : arrêter la dégradation des immeubles
En cherchant des solutions de gouvernance pour accélérer la rénovation énergétique des copropriétés, les pouvoirs publics omettent encore et toujours de se pencher sur un mal beaucoup plus profond que leur faible performance thermique : la dégradation du bâti et des équipements par accumulation de retard d'entretien. Essayer de fluidifier la prise de décision peut aider, mais le chantier permanent du droit de la copropriété engagé depuis plusieurs années n'y remédiera pas sans des mesures propres à changer la culture de la copropriété, chez les copropriétaires comme chez les syndics professionnels qui gèrent 80% du parc de plus de 10 logements...

Un constat déjà ancien : les copropriétés se dégradent



Il date du rapport Braye, de janvier 2012, qui n'a pas pris une ride (1). Que nous dit-il ? Que les copropriétaires, supposément soucieux de leur patrimoine, sont en fin de compte de piètres gestionnaires d'actifs immobiliers. Soigneux de leurs parties privatives, ils n'ont que peu d'intérêt pour les parties communes, d'autant que pour beaucoup, et notamment ceux qui sont dans leur vie professionnelle et familiale dans la phase de mobilité résidentielle, leur prévision de présence dans la copropriété ne les incite pas à y investir lourdement. Rappelons que la moyenne de détention d'un appartement en copropriété est de 7 ans...

Or une part importante des immeubles en copropriété, construits notamment dans les années 60-70, voient leurs éléments de gros oeuvre ainsi que leurs réseaux et équipements collectifs arriver en fin de cycle nécessitant des travaux importants. Dans les immeubles plus anciens, des phénomènes de dégradation et d'obsolescence peuvent rendre indispensable des travaux très lourds, que les copropriétaires n'ont pas les moyens, ni pour certains qui ont l'intention de vendre à court terme, la réelle volonté de financer.

La politique de l'autruche et la remise à plus tard ont donc tendance à prévaloir, d'autant que sur les marchés en tension, où se trouvent la grande majorité des copropriétés, la dégradation physique n'a que peu d'effet sur les prix et les loyers.


La rénovation énergétique toujours en panne



Le même phénomène est constaté concernant la performance énergétique. La technicité et les temps de retour des investissements nécessaires pour gagner une ou deux lettres sur l'étiquette énergétique rendent la prise de décision collective si hasardeuse qu'il faut saluer le courage des copropriétés qui s'y lancent ! Les copropriétaires bailleurs, qui représentent en moyenne la moitié des quotes-parts dans les copropriétés, sont encore moins motivés que les autres, dans la mesure où l'investissement leur incombe alors qu'économie de charges de chauffage attendue profiterait à leurs locataires !

Seules les incitations financières arrivent à débloquer efficacement les passages à l'acte : les aides de l'ANAH dans le cadre du grand programme "Habiter mieux" ou pour les copropriétés fragiles, celles de l'ANRU ou de certaines collectivités, les Eco-prêts à taux zéro collectifs copropriété et le tiers financement n'ayant pas à ce jour dépassé le stade de l'expérimentation symbolique...


Une nième réforme et toujours pas de vision d'ensemble



Devant cette inertie, les pouvoirs publics cherchent depuis des années en vain la martingale gagnante et multiplient les réformes des textes régissant la copropriété. En essayant chaque fois d'agir sur les deux mêmes paramètres : alléger les niveaux de majorité nécessaires pour les prises de décision et renforcer les pouvoirs et prérogatives des conseils syndicaux. La loi ALUR, fortement inspirée du rapport Braye, a ajouté plusieurs incitations aux copropriétaires à anticiper les travaux nécessaires et constituer des réserves financières pour y faire face. Las, l'obligation d'inscrire à l'ordre du jour des assemblées la question de la réalisation d'un diagnostic technique global et d'un plan pluriannuel de travaux n'a conduit qu'à des refus polis des copropriétaires, et celle d'alimenter un fonds de travaux pour financer les travaux futurs n'a été appliquée qu'à minima.

Les dernières réformes, celle contenue dans la loi ELAN du 23 novembre 2018 et celle de l'ordonnance du 30 octobre 2019, prise sur habilitation donnée au gouvernement par la loi ELAN n'ajoutent en fin de compte pas grand chose, en dehors d'un toilettage formel mais bienvenu des textes : quelques mesures pour lutter contre l'absentéisme aux assemblées comme la possibilité de participer à distance par visio ou audioconférence, ou celle - à double tranchant quant au résultat attendu - de voter par correspondance, et un nouveau renforcement du conseil syndical, à qui l'assemblée pourra donner une délégation de pouvoirs large et pour une durée de deux ans renouvelable pour entreprendre des travaux relevant normalement des prérogatives de l'assemblée. Mais compter sur les conseils syndicaux pour fluidifier la prise de décision de travaux, est-ce le bon levier, sachant qu'ils sont plus souvent un frein qu'un moteur en la matière ?

Deux explications à cet échec relatif : la première est que chaque réforme est engagée sans réelle évaluation de la précédente. La seconde est liée au caractère essentiellement juridique des réformes successives. Depuis des décennies, seule la loi ALUR a puisé son inspiration sur une analyse d'ensemble du phénomène de la dégradation des copropriétés, le rapport Braye, cité plus haut. Les autres réformes se sont nourries essentiellement de deux sources : les juristes de la copropriété, très écoutés au ministère de la justice dont relèvent les textes concernés, et l'ARC, la très active Association des responsables de copropriété, qui a plutôt l'oreille du ministère du logement, qui en partage aussi la responsabilité. C'est particulièrement le cas des dernières, celle bricolée à la va-vite par les sénateurs dans la loi ELAN - celle-ci devait se contenter d'une habilitation du gouvernement à légiférer par ordonnance mais le Sénat, dépité de se voir privé de ses prérogatives de législateur, s'est livré à un baroud d'honneur -, et celle de l'ordonnance du 30 octobre, prise en application de cette habilitation et qui doit entrer en vigueur le 1er juin prochain.

A noter néanmoins qu'une mesure, qui figurait dans le projet d'ordonnance et qui aurait pu avoir un effet plus décisif, à savoir l'obligation de réaliser un plan pluriannuel de travaux et d'alimenter le fonds de travaux en fonction des besoins du plan, a disparu du texte final, probablement parce qu'elle était mal ficelée. Sa remise sur le métier serait une bonne nouvelle, car elle lutterait au moins à une des deux pathologies des copropriétés, à savoir leur tendance à faire l'autruche quant à leur entretien.


Un impératif : responsabiliser les copropriétaires et les syndics !



Car là est la clé du problème ! Que ce soit pour les copropriétaires ou pour les syndics, les gros travaux - ravalement, réfections des toitures et des parties communes intérieures, travaux sur les chaufferies, les ascenseurs ou les réseaux - sont vécus comme des accidents de la vie de la copropriété, chaque fois des aventures souvent éprouvantes, qu'on s'empresse d'oublier une fois passées jusqu'à ce que la prochaine opération de travaux s'impose par la vétusté ou la dégradation avancée du bâti. Les nouveaux copropriétaires, arrivant avec des financements qui assèchent totalement leur capacité d'épargne, n'ont aucune idée de ce qui les attend, même pas par rétention d'information de la part de leurs vendeurs mais simplement parce que ces derniers n'en savent pas plus et n'ont pas vraiment envie de le savoir... On voit bien qu'un ravalement ou une réfection de la cage d'escalier ne vont pas tarder à devenir nécessaires, mais pour le reste, moins visible, qui se préoccupe d'anticiper ? Les syndics professionnels pourraient se donner les moyens de le faire, mais se gardent bien d'être trop incitatifs, les copropriétaires étant prompts à leur reprocher de pousser à la consommation pour se faire des honoraires sur les travaux...

C'est sur ce point que la réglementation pourrait être efficace : rendre obligatoire la programmation et le financement pluriannuel des travaux prévisibles - l'horizon de prévisibilité des principaux travaux à prévoir sur un immeuble est au minimum de 25 à 30 ans -, et rendre la communication de cette programmation obligatoire aux copropriétaires entrants avant même la négociation du prix d'achat, changerait l'état d'esprit dans les copropriétés : les travaux ne seraient plus vus comme un accident imprévu, et les copropriétaires seraient avant même d'acheter forcés de prévoir les moyens de les financer. Mieux, la loi devrait exiger que le syndic, conjointement avec le conseil syndical, présente tous les 3 à 5 ans un rapport sur l'état de conservation de l'immeuble, leur responsabilité pouvant être mise en cause par les copropriétaires dans le cas où ce rapport ferait état d'une dégradation !



(1) ANAH - janvier 2012 - Rapport : "Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés - Une priorité des politiques de l'habitat"

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